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[摘要] 有限的客群、高企的价格、差不多的地段、同为品牌的产品,终将酿成一场“白热战”。2018年,南城将热闹非凡。
2015年之后,长春楼市打破此前高新南独霸南城的格局,南关南部新城、净月生态广场、高新八一水库、欧亚卖场板块迅速瓜分市场,形成新的“四小龙”格局之势。与此同时、包括万科、恒大、保利、绿地、中国铁建、中海、华润、万龙、国信、新星宇、大众、吉森等外阜、本地品牌房企相继进驻四板块,举刀切蛋糕。
2018年,长春楼市虽是依然向南,但四大板块内看似楼盘不少,实则多楼盘已销售过半接近尾盘,库存告急;同时,南城房价一再攀升领衔长春房价,从目前现状看8000元/平以下新房凤毛麟角,免不了部分刚需客忍痛割南城;有限的客群、高企的价格、差不多的地段、同为品牌的产品,终将酿成一场“白热战”。2018年,南城将热闹非凡。
南部新城板块。
城南南部新城板块在近两三年里一直是长春热门的板块之一,而且在不断的开发和完善过程中以及未来城市中心的光环之下,热度还在节节攀升。南部新城作为环市政府新建城区,是距离传统意义上的市中心最近的板块,驾车到前进广场、卫星广场等成熟商圈的时间均在15;相对于其他几个板块而言,在公共出行方面也更为方便,包括地铁一号线在内的近10条线路可以保证出行。目前区域内比较欠缺是大型医疗和商业配套,但在其规划中是存在的,远大购物中心、北京301医院都是顶配级别的,前者预计2018年开工,后者暂无消息。
区域房价直逼朝阳、净月,稳居11行政区中前三。目前区域内在售新房价格基本过万,且房源不多;从目前所知消息来看,2018年区域内新品将偏改善类需求,且非毛坯产品增多,开发商方面全部为有着国企、央企、开发背景的知名品牌开发商。
2018年,南部新城纯新项目,严格来讲仅有两个,一为中顺南苑项目,规划为100-128平带装修类房源,目前暂无其他具体消息释放;二为2017年10月万科在区域内拿下的一幅地块,目前规划未对外,但根据万科仅两年的产品分析,开发高层非毛坯类产品的可能性很大。其余楼盘均已上市,其中华润紫云府今年将推出二期新品,目前小高层规划已定,为103平及134平带装修房源,现已认筹,后期将有洋房新品,具体信息未释放。华润置地公馆为商住类公寓,打造LOFT产品,毛坯房源,面积41-64平,适合单身过渡及投资类需求。
从产品角度来看,2018年,或将成为万科、华润、保利、恒大四项目之间的“比拼”,相近的地段、同质的产品、优质的品牌效应,都成为相互一搏的原因。
八一水库板块。
八一水库板块一直是长春房地产市场上大热的板块之一,尤其是2016年吉大慧谷学校投入使用之后,热度更上层楼,且与南部新城板块,受新区规划的利好,成为不少刚需购房者选择的香饽饽,众多品牌房企看中而相继入驻。目前区域内已经有保利、吴中、恒大、高新地产等大开发商在这里拿地建楼,让购房者有了更多的选择空间。
热度之上,房价大涨,但其区域配套提升速度却不快,除了房价推手——学校。从2010年到2017年,7年时间多个小区交付使用,常驻人口增多不只几倍,公交却只有一趟164,外加几趟断线公交;商业方面仍然依靠欧亚卖场,但距离不短;医疗配套最近的为通源医院,但实力一般。
应该说,在八一水库这边买房的,半数是奔着学校来的;如果为了学区,那么不要纠结价格;如果不看中学区,那么以在这里购房的预算,完全可以选择一个配套相对成熟、更有发展空间的板块。
2010年高新南区大热之后,区域内楼盘快速新增,且以刚需类楼盘为主,然而2016年下半年以来,区域内新增楼盘多数偏高端,以改善类定位为主,包括高新君園、吴中桃花源、高新慧園等多个新盘,基本定位中高端楼盘,产品以洋房、别墅为主;同时,如益田硅谷公馆、恒盛豪庭等一期接近尾盘,后期新品待上市的项目中,后期产品也是偏高端类。
2018年的八一水库板块,与其说是楼盘之争,不如说是学校之争。吉大慧谷、东师慧仁、吉大尚德虽然同样为名校下辖九年一贯制学校,但在教师团队等方面或多或少有着区别,势必影响购房者选择。
欧亚卖场板块。
2005年,高新区楼市刚起步,光谷大街与飞跃路交会的位置还是一片荒地;时至今日,该区域已经成为高新区腹地,倚靠欧亚卖场的人流带动,同时吸引高新区、汽开区和朝阳区的购房者,房价已达到10000元/平。
这个板块内楼盘很少,仅3个,其中高新和園和中国铁建花语偏改善,新星宇之新观邸偏刚需。三个楼盘同为竞争关系,高新和園与中国铁建花语城的洋房产品可算竞品,但高新和園一年没有新品推出;而新星宇之新观邸的产品与中国铁建花园城的高层则可说是明显的竞争,差不多的地段,又类似的产品。
净月生态广场。
没有房、价格高,可以说是生态广场商圈房地产市场比较明显的现象了。房子卖的快,加之没有新品补充进来,直接导致区域内可售房源日渐减少,尤其是刚需定位的产品。2017年下半年,区域内新增楼盘增多,但定位愈加偏改善。
净月板块内楼盘有着相似的属性,产品以洋房和别墅类为主,面积基本在130平以上,同时也多为品牌开发企业产品,以上表格主要为2017年区域内新增楼盘,随便一个都是品牌,不论是本地、还是外地,都是实力较强的。
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